Le rendement locatif

Le rendement locatif, aussi connu sous le nom de rentabilité locative joue un rôle majeur dans une stratégie d’investissement locatif. Pour le calculer, différents éléments sont à considérer comme les loyers, les charges et les impôts. Mais comment calculer exactement le rendement locatif ? Ce calcul a-t-il des limites ? On fait le point dans cet article afin de mieux comprendre cette notion de rentabilité locative.

Le rendement locatif est le ratio qui détermine le revenu brut apporté par la location par rapport au prix de revient et d’achat du logement. En d’autres termes, la rentabilité locative désigne le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers perçus tous les ans. Le résultat obtenu s’exprime en pourcentages et se calcule selon une base annuelle. Le rendement locatif est une notion essentielle à prendre en considération pour chaque investissement locatif.

La rentabilité locative par villes

Les villes où la rentabilité locative est la plus intéressante sont celles où les prix d’achat sont abordables et où l’offre de logements est inférieure à la demande. Certaines villes comme Marseille, Lyon ou encore Nantes se classent donc en haut du classement avec un rendement brut de 7 %.

Le rendement locatif net fait référence au rendement d’un logement après avoir déduit les différentes charges et les impôts.

En France, le rendement locatif moyen s’élève à 5,9 %. En revanche, il existe d’importantes différences entre les grandes métropoles. Ainsi, dans des provinces comme Rennes ou Lille, le rendement locatif moyen est plus intéressant qu’à Paris où ce rendement atteint 3,5 % à cause des prix élevés de l’immobilier.

Le calcul est très simple et vous permettra de calculer rapidement votre rendement locatif brut. Voici la méthode de calcul à appliquer pour l’obtenir : 100 x (loyer mensuel x 12) /prix d’acquisition du bien.

Le calcul du rendement locatif net est quant à lui le suivant : 100 x (loyer mensuel x 12) – charges non récupérables – taxe foncière – frais de gestion – impôt – ISF / prix d’acquisition du bien.

Le résultat obtenu devra être exprimé en pourcentages dont la signification est la suivante : si vous obtenez un rendement locatif brut de 3,5 % par exemple, ceci signifie que tous les ans, le montant des loyers vous rapportera 3,5 %.

Pour calculer le rendement locatif, différents critères doivent donc être pris en considération :

• Le prix du bien et votre apport personnel.
• Le loyer que vous pouvez prétendre.
• Les mensualités du prêt.
• Les charges et autres frais d’achat.
• Les impôts.

Après avoir découvert comment calculer le rendement locatif, vous pouvez maintenant comparer deux projets afin de choisir le plus rentable des deux. Mais notez que la notion de rentabilité locative est relative. Pourquoi ? Car le rendement locatif varie d’une ville à une autre. Concrètement, plus une ville est chère et les prix d’achat élevés, plus le rendement locatif sera bas.

Dans le calcul de votre rendement locatif, il est également important de prendre en compte la demande du marché. En effet, si vous louez votre bien pendant 10 mois par exemple, votre rendement locatif chutera. La demande sur le marché doit donc être considérée.

Dans un investissement locatif, le rendement locatif est donc un critère important à ne pas négliger. Mais il n’est pas le seul. En effet, l’état du bien doit également être analysé ainsi que sa situation géographique : n’oubliez pas qu’il sera plus difficile de revendre un bien situé dans une zone isolée et où les acheteurs ne sont pas présents que dans une ville attractive et dynamique.

Pour réussir un investissement locatif, veillez donc à prendre en compte l’ensemble de ces critères et non une partie !

Si le rendement locatif est un élément clé d’un investissement locatif, cette notion présente cependant quelques limites. Tout d’abord, la rentabilité locative ne donne pas une vision réelle de l’opération, car elle ne prend pas en considération certains critères comme les risques ou encore les imprévus. Ceci fait notamment référence aux périodes de non-occupation du logement ou encore à la vacance locative ; des périodes durant lesquelles vous ne trouvez pas un autre locataire au départ du précédent.

En comparant plusieurs rentabilités locatives, l’investisseur peut ainsi choisir un bien présentant un bon rendement locatif (le plus élevé de tous). Mais pour déterminer l’attractivité du bien sur le marché, le calcul de la rentabilité locative n’est pas suffisant.

En effet, comme indiqué au préalable, la zone d’implantation du logement doit aussi être prise en compte. Ainsi, si vous choisissez une ville dynamique et très prisée, les prix d’achat seront élevés. Et ceci ne sera pas sans conséquence sur la rentabilité locative.

La vacance locative fera également chuter le rendement locatif. Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est donc important de considérer la demande de ce type de biens sur le marché. L’objectif étant de trouver un logement dont la vacance locative se rapproche au maximum de zéro.

Vous pouvez désormais calculer facilement le rendement locatif. En le prenant en considération, vous pourrez ainsi déterminer la pertinence de votre investissement locatif. Vous pourrez également évaluer ce que votre bien pourra vous rapporter.