La loi Pinel dans l’ancien

Vous pensiez que la définition du dispositif Pinel était valable seulement pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement ? Détrompez-vous ! Vous pouvez également bénéficier des avantages fiscaux de cette loi avec un bien ancien. Comme pour un bien neuf, en louant un logement ancien vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Mais attention ! Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien doit respecter certaines conditions.

Les types de biens anciens concernés par le dispositif Pinel sont les suivants :

• Transformation d’un local en vue de l’habiter : hangars, granges, entrepôts… Quel que soit le type de bien choisi, il devra être rénové pour être rendu habitable.
• Achat d’un logement en vue de le réhabiliter. Selon la loi, le dispositif Pinel est valable pour un « logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le contribuable acquiert entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait, ou qui a fait, l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf ».

Avant le début de la rénovation, le bien concerné ne devra pas respecter les conditions de décence. Mais à la fin des travaux, le logement devra être en accord avec les performances techniques et les fameuses conditions de décence. Avant et après les travaux, un expert devra analyser l’état du bien.

Règles à respecter  :

Avant la réhabilitation : parmi les 15 conditions de décence, 4 ne devront pas être en règle.
À la fin des travaux  : ces 15 caractéristiques devront être respectées.

Pour les performances techniques, 6 parmi les 12 performances ne devront pas être en conformité. Après les travaux, les 12 devront être respectées.

Au début et à la fin des travaux, le document « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » fourni par les impôts devra être rempli par un expert de la construction.

Rénover un bien pour profiter du dispositif Pinel dans l’ancien

Pour l’administration fiscale, le bien ancien doit être considéré comme inhabitable. Des travaux de rénovation doivent donc être effectués afin de le mettre en conformité et pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel dans l’ancien.

Avant d’être mis en location, des travaux de rénovation doivent donc être entrepris au sein du bien concerné. Dès lors que le logement sera soumis à la TVA immobilière, il sera considéré comme neuf.

Parmi les travaux à réaliser, le bien devra respecter les performances énergétiques qui devront être élevées. Le logement devra également être doté du label « Haute Performance Énergétique » ou « Bâtiment Basse Consommation ». En cas de contrôle, vous devrez être en mesure de présenter les factures correspondant aux travaux.

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, le logement devra également obtenir une attestation mentionnant qu’il respecte désormais les différents critères de décence et de performances techniques exigés par l’administration fiscale.

Dès le bien rénové, le logement sera normalement conforme. Il devra notamment respecter les conditions de sécurité, de décence et les conditions sanitaires légales afin d’être loué.

Comment louer un logement ancien dans le dispositif Pinel ?

Si vous souhaitez acheter un bien ancien et profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devrez faire appel à un expert qui réalisera avant et après les travaux deux diagnostics. Vous devrez ensuite fournir le « modèle d’attestation de l’état descriptif du logement avant et après travaux » à l’administration.

Les conditions de rénovation du dispositif Pinel

Le bien ancien doit répondre aux différentes conditions relatives à la loi Pinel à savoir :

• Il doit être situé dans une zone définie par le dispositif Pinel.
• Les plafonds de loyers imposés par la loi Pinel doivent être respectés par le propriétaire.
• Les ressources des locataires doivent être inférieures à celles définies par le dispositif Pinel pour chaque zone.

Le PTZ 2016 dans l’ancien a connu un incroyable succès. Bénéficier du PTZ dans l’ancien est donc possible, à condition d’acquérir un bien situé dans la zone B1 ou C et d’effectuer des travaux.

Pour obtenir ce PTZ, des travaux doivent donc être entrepris au sein du logement d’un montant d’au moins 25 % du prix de l’opération.

Les règles applicables au PTZ ancien, les modalités de remboursement et les sommes prêtées sont les mêmes que celles du PTZ neuf.

Le montant du PTZ peut représenter jusqu’à 40 % du prix du logement.

Le premier avantage d’un logement ancien est sa situation géographique. En effet, la plupart se trouvent en centre-ville synonyme de meilleure demande locative. Ils représentent aussi une valeur patrimoniale intéressante et présentent de ce fait, une plus-value à long terme.

Autre avantage d’un logement ancien : son prix d’achat qui est 30 % à 40 % moins cher qu’un bien neuf.

Dans le cadre de la loi Pinel, les conditions de mise en location d’un bien ancien sont les mêmes que celles pour un logement neuf. Concernant la diminution d’impôt, celle-ci est proportionnelle à la durée de location choisie : 6 ans (12 %), 9 ans (18 %) ou 12 ans (21 %). En revanche, un bien ancien pourra se cumuler avec le déficit foncier. L’investisseur réalisant les travaux de rénovation pourra réduire le montant des travaux de ses revenus fonciers et du revenu global dès l’année de leur paiement (jusqu’à 10 700 euros). Si cette somme est dépassée, le montant des travaux sera réduit des revenus fonciers, mais dans les 10 années suivantes.

Si vous souhaitez acheter un bien ancien et profiter des avantages de la loi Pinel, le logement doit donc répondre à certains critères. Il doit également être acquis en vue d’être réhabilité (pour les logements) ou transformé (pour les locaux). Il doit aussi être situé dans zone éligible au dispositif Pinel. Si vous respectez toutes les conditions de la loi Pinel, une belle baisse d’impôt vous sera accordée : jusqu’à 21 % si vous le louez pendant 12 ans !